채상욱 애널리스트가 바라보는 코로나 시대의 부동산 전망은?

2020 부동산 시장 어떻게 될 것인가?

지난번 이상우 애널리스트에 이어서 삼프로티비에서 진행하는 부동산 시리즈 2탄 

2020 부동산 시장, 채상욱 애널리스트 편 리뷰이다.  

[경제공부] - 서울 아파트 집값 추이 전망 (feat. 이상우)

하나금융투자 채상욱 수석 애널리스트의 의견 정리

현재 크게 부동산을 보는 큰 틀. (3x2=6개의 큰 틀) 

9억원 이하

9억원 - 15억 이하

15억 이상 

규제지역 / 비규제지역 

전체적으로 주택가격 상승률이 둔화되고 있지만 

극단적으로 규제지역 15억 이상의 고가 아파트는 가격하락 중 

> 대출 규제가 너무 심하다. 무조건 대출 0% 

(15억 이상인데 비규제지역인 경우는 별로 없음) 

반대로 9억원 이하 비규제지역 아파트는 여전히 상승추세중 

혼재가 되어있는 상황. 

9억에서 15억 사이의 아파트들은 처음 12.16정책 나온 뒤에는 상승하다가 

현재는 둔화 중. 

> 9억 초과 아파트는 LTV 20%로 낮아졌다. 

9억원 이하의 아파트들은 전국 기준으로 80%가 넘는다. 이 지역들만 수요 위축이 덜한 상황. (반대로 9억원 이상의 아파트들이 15%이상이지만 시총기준으로 40%에 육박하기 때문에 시총 평균으로 하면 마이너스 추세인 것임) 

김프로 Q) 시장 상승의 둔화가 코로나 19의 영향 때문은 아닌가? 

A) 구매력은 소득+매출,  코로나로 인해서 소득부분에 위축이 일어났고 9억원 이하의 주택 하락도 후행으로 발생할 것으로 보인다. 

앞으로 공적 기능을 개선하는 정비사업은 될 거 같으나 

현 정부에서는 특히 서울 수도권 지역의 아파트 가격을 올리면서까지 주택을 이용한 경기활성화정책을 쓸 가능성은 거의 없다. 

A) 지금 정책이 얼마나 유지될 것인가? 9억 미만의 아파트를 추격매수? 

일단은 유지. 9억원 미만의 아파트들 중에 9억원 거의 끝까지 가격이 올라간 아파트들도 많다. 더 오르기전에 따라사야하는가? 주택 가격의 상승은 소득에 의한 자연스런 완만한 상승이냐, 아니면 대출 레버리지를 이용한 상승이냐를 잘 봐야한다. 

투기적 요소로 상승했던 수원은 올해 규제지역화 되면서 대폭 하향 조정이 있을 것으로 보인다. 구매는 늘 자가 1주택은 언제나 추천하며 DTI 20%는 적정한 수준이다. 

채상욱 애널은 3기 신도시가 지어진 이후의 1,2기 신도시의 미래를 훨씬 좋게 보고 있다. 그쪽에 인프라가 더 몰릴 것이기 때문. 지금 정부의 기조는 서울을 중심으로 수도권을 배드타운으로 바라보는 것이 아니라 서울과 수도권이 유기적으로 연결되어 있는 다핵도시 형태를 추구한다. 그래서 3기 신도시가 대부분 일자리 중심으로 진행되고 있다. 그러니 미래를 바라보고 수도권 지역의 청약도 적극적으로 노려보아라. 

1인가구는 공급이 꽤 나올테니 구매를 서두르지 않아도 된다. 단지화된 소형 주택 가구는 좋아보인다. 

+ 갑자기 주식 이야기도 ㅎㅎ 

탑다운측면: 건축업계 주택시장 위축 저유가기조 때문에 별로 좋지 않음. 

그러나 건설회사 순현금이 늘어난 상황. 하반기가 되면 아마도 보유한 현금을 토대로 여러 사업을 할 것으로 보임. 하반기를 좋게 보고 있다. 

현대엔지니어링. 정비 사업이 막히면 인테리어쪽 사업이 좋아질 수 있다. 

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>> 정책 규제는 계속 지속될 것으로 보고 있다. 서울 중심으로 생각하지 말고 수도권 전체적으로 넓혀서 볼 것을 이야기한다. 공급이 부족한 것도 아니고 3기 신도시도 좋게 보고 있고. 전반적인 현재 부동산 시장을 풀어주지만 투자자의 입장에서는 너무 뻔한 이야기들만 하는 거 같아서 아쉬운 내용이었다.